KİRA DEĞER TESPİT DAVALARI

KİRA BEDELİNİN HAKİM TARAFINDAN BELİRLENMESİ (KİRA TESPİT DAVASI) (MADDE 344/II-III)

GENEL KURAL

1)Taraflar arasında kira bedelinin artışı konusu düzenlenmemiş ise, açılacak kira tespit davası ile kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi istenebilecektir.

2)Hakim kira bedelini üfe deki artış oranını geçmemek koşulu ile kiralanın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre tespit edecektir.

3)Kira tespit davasında dahi üfe üst sınırdır. Mahkeme üfe ‘nin altında da bir kira bedeli tespit edebilir.

 İSTİSNA

1) Beş yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli yine hakim tarafından tespit edilebilecektir.

2)Bu durumda, taraflar arasında kira artışı anlaşması olup olmadığı önemli değildir.

3)Kira artışı anlaşması olsa dahi, mahkemeden kira bedeli tespiti istenebilir.

4)Mahkeme bu durumda üfe üst sınırı ile bağlı değildir

5)  Mahkeme, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve üfe’deki artış oranı gibi     kriterlerin tümünü göz önünde bulundurarak yeni bir kira bedeli tespit edecektir.

6)Bu bedel, üfe’nin üstünde de olabilir.

7)Bu madde uygulaması işyerleri için 01.07.2020 tarihine ertelenmiştir.

Bu düzenleme kira rayicinin 5 yılda bir değişeceği kabulüne dayanmaktadır.

DÖVİZLİ KİRALARDA KİRA ARTIŞI (MADDE 344/IV)

1) Yabancı para ile belirlenen kira sözleşmelerinde 5 yıl içinde artış yapılamaz

2) Yabancı para kurunun aşırı yükselmesi halinde, kiracının aşırı ifa güçlüğü nedeni ile kira bedelinin uyarlanması davası açmak hakkı vardır.

3) 5 yıldan sonra yabancı para ile belirlenmiş kira bedelinin tespiti mahkemeden talep edilebilecektir.

4) Yabancı paranın değerindeki değişiklikler ve üfe oranı ile birlikte, emsal kira bedellerini de dikkate alarak yeni bir kira bedeli tespit edecektir.

 5) Bu madde uygulaması işyerleri için 01.07.2020 tarihine ertelenmiştir.

Yukarıdaki açıklamalar konut kiraları için 01.07.2012 tarihinden itibaren yürürlüktedir.

GÖREVLİ MAHKEME

HMK m. 4'e göre kira bedelinin tespiti davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

YETKİLİ MAHKEME

 Kira tespit davasında yetkili mahkeme; davalının yerleşim yeri mahkemesi ya da sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir.

KİRA DEĞER TESPİT DAVA AÇMA SÜRESİ

Tespit davası kira ilişkisi boyunca her zaman açılabilir. Ancak davanın ne zaman açıldığına bağlı olarak tespit edilen bedelin etkileyeceği zaman aralığı da değişecektir.

Kira değer tespit davası yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılmışsa mahkemece tespit edilecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Kiraya veren kişi kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmuşsa ve kiracı da kira tespit davasını yeni kira dönemi içerisinde açmışsa, belirlenecek kira bedeli yine yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Ancak kira sözleşmesinde kira bedelinin her kira döneminde artacağı oran belirtilmişse kiraya verenin ayrıca kiracıya bir ihtarda bulunmasına gerek yoktur.

Av. Orhan ŞAHİN