KİRALANANIN TAHLİYESİ DAVALARI

Başlıca  Tahliye Sebepleri

1) Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye davası

2) Borçlar kanunu kapsamında genel tahliye sebepleri

    a) Kiracının tahliye taahhüdünde bulunması

    b) Kiralananı konut olarak kullanma ihtiyacı

    c) Yeni malikin konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacı

    d) Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları

        içerisinde oturulabilecek konutunun olması   

    e) Kiralananın yeniden inşası

 

GÖREV HMK 4/1-a

Tahliye davalarında görevli mahkeme HMK 4/1-a maddesinde belirtilmiştir

Kiralanan taşınmazların, 9.6.1932 tarihli ve 2004 sayılı İİK göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalar Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.

YETKİ HMK 5 (HUMK 9.) Md

Genel yetki kuralını belirleyen HMK madde 6. Genel yetkili mahkeme davalı gerçek ve tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.

  • Tahliye davalarında yetkili mahkeme uyuşmazlık taşınmazın aynına ilişkin bulunmadığından HMK 6 ve 7  maddesindeki kurallara göre belirlenir.
  • HMK 10 maddesine göre sözleşmeden doğan davalarda yetki  sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde açılabilir
  • Buna göre yetkili mahkeme davalının Yerleşim yeri mahkemesi yada sözleşmenin icra olunacağı yer aynı zamanda taşınmaz malın bulunduğu yer olduğundan genelde tahliye davaları taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde bakılır

HMK 17 maddesinde “Yetki sözleşmesinin tacirler veya kamu tüzel kişileri, aralarında doğmuş veya doğabilecek bir uyuşmazlık hakkında, bir veya birden fazla mahkemeyi sözleşmeyle yetkili kılabilirler.” Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça dava sadece sözleşmeyle belirlenen bu mahkemelerde açılabilir  hükmüne yer verilmiştir.

Dolayısıyla bu hükme göre şahsi kişiler kendi aralarında yaptıkları kira sözleşmesi için yetki sözleşmesi düzenleyemeyeceklerdir.

KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE AÇILACAK TAHLİYE DAVALARINDA SÜRELER

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Dava Açma Süresi

Kiraya veren davayı belirli sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açabilir. Önceden bir ihtarname göndermesi şart değildir. Buna rağmen kiraya veren, kiracıya bir ihtarname göndererek kira süresi bitiminde geçerli sebeplerle tahliyeyi isteyeceğini bildirmiş ise, bir aylık süreyi geçirmiş olsa dahi, kira süresinin bitiminden sonra gelen bir yıllık uzatma dönemi sona erinceye kadar tahliye davası açabilecektir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Dava Açma Süresi

Kira sözleşmesi bir taşınmaza ya da bir taşınır yapıya ilişkin ise, kira dönemi öncelikle yerel âdete göre belirlenecek, böyle bir âdetin bulunmaması halinde ise, altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak kira sözleşmesi feshedilebilecektir (TBK. m. 329). Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınacaktır (TBK. m. 328/1). Kanun koyucu, kiracının sık ve ani değişikliklerden zarar görmesini önlemek ve yeni yer bulmasına imkan vermek amacıyla fesih bildiriminin, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren hesaplanan belli dönemlerin sonunda yapılmasına cevaz vermiştir. Böylece kira sözleşmesinin bir bölümü sözleşmeyle, yerel adetlerle veya kanunla kira dönemi olarak tayin edilecektir. Fesih dönemine bağlı olarak ise, fesih iradesinin kullanılabileceği nihai zaman aralığı fesih bildirim süresi olarak belirlenmiş olacaktır. Buna göre, taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında, aksine yerel adet yoksa kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren altışar aylık dönemler tespit edilecek ve bir altı aylık dönem sonunun kira sözleşmesinin bitim günü olarak belirlenmesi için, bu günden en az üç ay öncesinden kiracıya bildirimde bulunmak gerekli ve yeterli olacaktır

Yeni Malikin Dava Açma Süresi

Türk Borçlar Kanununun 351. maddesi ile kiralananı sonradan edinen kişiye de konut veya işyeri ihtiyacına dayalı olarak kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirme imkanı tanınmıştır. Kiralananı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilecektir

KİRACIDAN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE AÇILACAK TAHLİYE DAVALARINDA SÜRELER

Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdünde Bulunması

TBK. m. 352/1 hükmüne göre, kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde o tarihte boşaltmazsa, kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilecektir.

Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Sebebiyle İki Haklı İhtara Yol Açması

 TBK. m. 352/2 hükmüne göre, kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa; kiraya veren, kira süresinin veya bir yıldan uzun süreli kira sözleşmesinde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Belde Belediye Sınırları İçerisinde Oturabileceği Konutunun Bulunması

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 6570 sayılı Kanun’un 7/son fıkrasından alınmış olan m. 352/son hükmü gereğince, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmemesi halinde, kiraya veren sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilecektir.

DAVA SÜRESİNİN UZAMASI VE DAVA SEBEPLERİNİN SINIRLILIĞI

TBK. m. 353 hükmü, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda ve 6570 sayılı Kanunda yer almayan yeni bir düzenleme getirmektedir. Bu hükme göre, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirmek isteyen kiraya veren, dava açmak için öngörülen bir aylık süre içinde dava açma yerine dava açılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunursa, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılacaktır

Av. Orhan ŞAHİN