ŞUFA HAKKI DAVALARI

Şufa hakkı(önalım hakkı), paylı (hisseli) mülkiyete tabi bir taşınmaz üzerindeki hissedarlardan birinin payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer hissedarların söz konusu payı öncelikle satın alma hakkına sahip olması anlamına gelmektedir. 

Bu hakkın kullanılması yalnızca hissedarlara aittir.. Hakkın kullanılabilmesi için, paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olması, söz konusu payın hissedarlar dışında üçüncü bir kişiye satılması ve taşınmazın sözleşmeyle veya fiilen taksim edilmemiş olması gerekir. 

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda, hissedarlardan birinin payını satması halinde, yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesi gerekir. Kanun, yazılı bildirimi yeterli görmemiş, noter aracılığıyla bildirim şartını getirmiştir. 

Şufa hakkı, satışa konu payın alıcısına karşı kullanılır. Taşınmazın hissedarlarından herhangi biri, söz konusu payı satın alan kişiye karşı dava açabilir. Şufa hakkı ancak dava yoluyla kullanılabilir. Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. 

Davada, hissedarlardan biri payı satın alan kişiye karşı dava açıp, satış bedelini ve masraflarını ödemeye hazır olduğunu beyan eder  ve mahkemeden payın kendi adına tescilini talep eder. Mahkeme, dava süresinde açılmış ve tapuya beyan edilen satış bedeli ve masrafları mahkemenin göstereceği yere yatırılmış ise alıcı adına tescil edilmiş olan payın tapuda terkinine ve davacı adına tescil edilmesine karar verir.

 Tapuya beyan edilmiş olan satış bedelinin gerçek değerini yansıtması önemlidir. Hisseli taşınmazdan hisse alan bir kişi aldığı hisseyi gerçek satış değerini göstererek kendini korumuş olacaktır. Şufa (önalım) hakkı davası açmış olan diğer hissedarlar dava açtıkları zaman, dava bedeli olarak esas alınacak değer tapuda beyan edilen satış bedeli ve masraflardır.

Şufa hakkını(önalım hakkı) kullanmak için iki çeşit süre olup, bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Satış hissedarlara noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirildiği tarihin üzerinden üç ay içerisinde ve her halükarda satışın üzerinden iki yıl içinde şufa davasının açılması gerekir. Bu süreler aşıldığı zaman paydaşlardan hiçbiri dava açamaz.

Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı

Tapu kütüğüne şerh edilen sözleşme ile ön alım hakkı tanınabilir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Tapu kütüğünde koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona ermektedir. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır. 

Şufa (önalım) hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Ancak satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilmektedir.

Hisseli taşınmaz satın alan kişi şufa davası açılması olasılığına karşı, paydaşların tümünden şufa (önalım) hakkından feragat ettiklerine dair yazılı ve imzalı bir belge alması gerekmektedir. Böyle bir belge alındığı takdirde şufa (önalım) hakkı davası açılamaz.

Feragat belgesi alınamaması halinde riski en aza indirgemek için ilk olarak tapuda taşınmazın satış bedeli olarak emlak beyan değeri değil gerçek satış değerini göstermek ve iki yıllık şufa hakkı davasını engellemek adına satışın yapıldığı tarihte diğer hissedarlara ihtarname göndererek süreyi üç aya düşürmek gerekir.

Av. Orhan ŞAHİN